Nepremičnine so ena izmed najbolj priljubljenih naložbenih možnosti, tako v Sloveniji kot v tujini, in to z dobrim razlogom. So stabilen in zanesljiv razred naložb, ki lahko zagotovijo kratkoročne in dolgoročne donose. Po drugi strani pa investicija v nakup nepremičnine zahteva velik denarni vložek, do katerega nima dostopa vsak, zato obstaja alternativa. To so nepremičninski skladi (REIT-i) oz. nepremičninski investicijski skladi, ki posameznikom omogočajo vlaganje sredstev v nepremičnine, ne da bi jih morali sami kupiti in upravljati. 

V objavi bomo raziskali, kaj so nepremičninski skladi (REIT), kako delujejo, kakšne so prednosti in slabosti investiranja vanje in katere vrste obstajajo. Pobližje si bomo pogledali njihovo donosnost ter navsezadnje kako se lotiti investiranja. Ne glede na to, ali ste izkušen vlagatelj ali ste šele začetnik, je razumevanje REIT-ov dragocen dodatek k vašemu znanju o nepremičninskih naložbah.

Članek je zgolj informativne narave in ni finančni nasvet!

Kaj so nepremičninski skladi in kako delujejo 

Nepremičninski skladi – Real Estate Investment Trusts (REIT) so podjetja, ki imajo v lasti nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek od najemnin. Običajno so to stanovanjske stavbe, poslovne stavbe, nakupovalna središča, hoteli, itd. Te nepremičnine se kupijo s sredstvi investitorjev, ki tako postanejo delničarji nepremičninskega sklada. Delnice nepremičninskih skladov kotirajo na borzi, trgovanje z njimi pa je enako kot z drugimi delnicami .

Pomembna lastnost nepremičninskih skladov je, da morajo po zakonu razdeliti vsaj 90 % svojega dohodka svojim delničarjem v obliki t.i. dividend. Zaradi tega so priljubljena naložba za investitorje, ki iščejo pasivni dohodek. Dividende je mogoče izplačati v denarju ali reinvestirati nazaj v nepremičninske sklade.

Investitorji lahko kupujejo in prodajajo delnice skladov na javnih borzah, podobno kot bi kupovali in prodajali delnice drugih javnih gospodarskih družb. Vrednost delnic nepremičninskih skladov določa trg na podlagi dejavnikov kot so uspešnost nepremičnin, finančno stanje sklada in splošne razmere na trgu nepremičnin.

Skladi lahko vlagateljem zagotovijo raznolik portfelj nepremičnin, kar jim pomaga zmanjšati tveganje. Po drugi strani pa so nekateri skladi specializirani za določeno vrsto nepremičnin ali geografsko regijo, kar vlagateljem dovoli, da ciljajo le na določene sektorje ali trge.

Pomembno je omeniti, da vlaganje v nepremičninske sklade, tako kot vsaka naložba, prinaša določeno mero tveganja. Nepremičninski trg je spremenljiv in nanj vplivajo različni dejavniki, kot so obrestne mere, gospodarske razmere ter dejavniki ponudbe in povpraševanja.

Ponazoritev delovanja nepremičninskih skladov.

Prednosti in slabosti investiranja v nepremičninske sklade

Glavne prednosti vlaganja v nepremičninske sklade vključujejo nov in potencialno stalen vir dohodka, enostaven nakup skladov na borzi in možnost začetka investiranja z manjšim denarnim vložkom. Z investiranjem v nepremičninske sklade lahko posameznik začne že z nekaj evri, tudi v tem primeru pa ima takojšen dostop do širokega nabora različnih nepremičninskih skladov, ne da bi moral pri tem sam kupovati in upravljati nepremičnine.

Po drugi strani pa je treba v zakup vzeti tudi nekatere slabosti investiranja v nepremičninske sklade. Na primer, skladi REIT so lahko podvrženi nihanju na trgu nepremičnin, tako kot ostale vrste naložb v nepremičnine. Ko razmišljate o vlaganju v REIT, je pomembno, da opravite skrbni pregled, se dobro izobrazite in raziščete izbrani REIT, njegov portfelj nepremičnin in njegovo vodstveno ekipo. 

Skratka, nepremičninski skladi so lahko dragocen dodatek k dobro razpršenemu naložbenemu portfelju, saj ponujajo potencialno reden denarni tok, diverzifikacijo in enostaven dostop do naložb v nepremičnine. Kot pri vsaki naložbi pa je pomembno, da pred izvedbo upoštevate svoje naložbene cilje in področje dobro raziščete.

Kako investirati v nepremičninske sklade

Posameznik lahko kupi delnice nepremičninskega sklada, ki kotirajo na različnih borzah, tako kot vse druge javne delnice. Vlagatelji lahko kupijo tudi delnice vzajemnega sklada REIT ali borznega sklada (ETF). Vlagatelji lahko vlagajo tudi v javne REIT-e, ki ne kotirajo na borzi, in zasebne REIT-e.

Začetek vlaganja v nepremičninske investicijske sklade (REIT) je razmeroma preprost. Nekaj nasvetov preden začnete investirati v nepremičninske sklade:

1. Podučite se: Pomembno je razumeti kaj so nepremičninski skladi in kako delujejo. To lahko storite z branjem različne literature ali s pogovorom s finančnimi svetovalci.
2. Določite svoje cilje: Kaj želite doseči z vlaganjem v REITs? Iščete pasivni dohodek v obliki dividend, dolgoročno rast sklada ali kombinacijo obojega? Poznavanje vaših ciljev vam bo pomagalo izbrati prave REIT-e za vaš portfelj.
3. Odprite posredniški račun: Če želite kupovati in prodajati REIT-e, boste morali odpreti posredniški račun. Obstaja veliko spletnih posrednikov, ki ponujajo trgovanje z vrednostnimi papirji REIT, tako da lahko preprosto primerjate provizije in storitve ter poiščete najboljšega zase. 
4. Izberite REIT-e: na izbiro je veliko REIT-ov, zato je pomembno, da opravite poglobljeno raziskavo. Upoštevajte dejavnike, kot so portfelj nepremičnin REIT, njegova finančna uspešnost ter izkušnje in zgodovina njegove vodstvene ekipe.
5. Diverzifikacija: Kot pri vsaki naložbi je pomembno, da diverzificirate svoj portfelj z vlaganjem v mešanico REIT-ov. To bo pomagalo zmanjšati splošno tveganje.

Kako donosni so nepremičninski skladi?

Donos, ki ga lahko pričakujete od vlaganja v nepremičninske investicijske sklade, je odvisen od velikega števila dejavnikov, vključno z uspešnostjo osnovnih nepremičnin, finančnim stanjem REIT-ov in stanjem na nepremičninskem trgu.

V preteklosti so nepremičninski skladi vlagateljem zagotavljali razmeroma stalen dohodek v obliki dividend in povečanje vrednosti sklada REIT skozi čas.Povprečni letna rast nepremičninskih skladov v zadnjem desetletju je bila okoli 8–10 %, ta številka pa se seveda razlikuje glede na leto in glede na različne nepremičninske sklade. 

Pomembno si je zapomniti, da pretekla uspešnost ni jamstvo za prihodnje pozitivne rezultate pri vlaganju v nepremičninske sklade REIT. Nepremičninski trg je dokaj spremenljiv in nanj vplivajo različni dejavniki, kot so obrestne mere, gospodarske razmere ter dejavniki ponudbe in povpraševanja.

Skratka, donos, ki ga lahko pričakujete od vlaganja v REIT-e, se lahko razlikuje, vendar so v preteklosti vlagateljem zagotavljali kombinacijo dohodka in povečanja vrednosti kapitala. Pomembno je, da upoštevate svoje naložbene cilje in toleranco do tveganja ter opravite raziskavo, preden investirate v REIT. Kot vedno je dobro, da se pogovorite s finančnim svetovalcem, da dobite prilagojen nasvet.

Spodaj prilagamo graf, ki prikazuje donosnost zadnjih 20 let med delnicami in nepremičninskimi skladi. Kot lahko vidimo so bili nepremičninski skladi v zadnjem obdobju (20 do 50 let), bolj donosni kot delnice.

Primerjava donosnosti med nepremičninskimi skladi (REITs) in delnicami na ameriški borzi (U.S Stocks):

Vir: Nareit (2023)

Vrste nepremičninskih skladov 

• Delniški

Številni nepremičninski skladi spadajo v to kategorijo, saj kotirajo na borzi. Ti skladi vlagajo in lastijo nepremičnine, ki ustvarjajo dohodke z oddajanjem nepremičnin kot so poslovne stavbe, nakupovalna središča in hoteli.

• Hipotekarni

Hipotekarni skladi na drugi strani profitirajo s financiranjem in dolžniško stranjo nepremičnin. Dohodek za te sklade bo prišel v obliki plačil obresti na hipoteke. Lahko predstavljajo večje tveganje, predvsem zaradi slabih hipotek.

• Hibridni

Hibridni nepremičninski skladi so mešanica obojih. Vlagajo v lastniške in hipotekarne nepremičninske sklade.

Investiranje v najemniško stanovanja ali investiranje v nepremičninski sklad?

Vlaganje v nepremičninski sklad ponuja številne prednosti, kot sta enostavna diverzifikacija in likvidnost. Nepremičninski skladi vlagajo v široko paleto nepremičnin, kar zagotovi visoko stopnjo diverzifikacije, ki bi jo bilo težko doseči z lastništvom ene najemniške nepremičnine. Poleg tega se z nepremičninskimi skladi trguje na borzah, kar olajša nakup in prodajo ter vlagateljem zagotavlja likvidnost. Investirati lahko začnemo že z nekaj deset evri. Skladi lahko ponudijo tudi redna izplačila dividend, kar zagotovi stalen tok dohodka.

Po drugi strani pa lahko investicija v najemniško stanovanje ponudi potencialno višje donose, saj se lahko vrednost nepremičnine sčasoma poveča, prihodki od najemnin pa zagotovijo dodaten denarni tok. Vendar pa lastništvo nepremičnine za najem zahteva veliko časa, truda in denarja za upravljanje in vzdrževanje nepremičnine, poleg tega pa so vlagatelji izpostavljeni tveganjem in nihanjem ene same nepremičnine.

Če povzamemo, je investicija v nepremičninski sklad lahko priročen in dostopen način, predvsem za začetnika, brez velikih denarnih sredstev, medtem ko naložba v najemniško enoto lahko ponudi potencialno višje donose, vendar ob enem zahteva tudi več časa in začetnih sredstev. Končna odločitev je odvisna od posameznikovih naložbenih ciljev in razpoložljivih virov.

Zaključek

Nepremičninski skladi so lahko privlačna naložbena možnost za tiste, ki želijo investirati v nepremičnine brez dejanskega lastništva fizične nepremičnine. Z vlaganjem v sklade lahko vlagatelji postanejo izpostavljeni raznolikemu portfelju nepremičnin in potencialno služijo pasivni dohodek, od dividend. Vendar, kot pri vsaki naložbi, obstajajo tveganja, kot so nestanovitnost delniškega trga in morebitne spremembe obrestnih mer.

Pomembno je, da vlagatelji opravijo temeljito raziskavo in razumejo določen sklad, v katerega želijo vlagati sredstva, preden sprejmejo kakršnokoli odločitev. Ob skrbnem premisleku so lahko nepremičninski skladi dragocen dodatek k vašemu naložbenemu portfelju, saj zagotavljajo relativno stabilnost in potencialne priložnosti za rast.