Registracija sobodajalca za oddajanje stanovanja v kratkoročni najem

Bi radi oddajali svoje stanovanje turistom v kratkoročni namen na portalih kot so Airbnb in Booking.com? To dejavnost lahko opravljamo kot sobodajalec. V tem članku bomo govorili o tem kako registracija sobodajalca poteka, kdo je lahko sobodajalec, katere dovoljenja in soglasja so potrebna za opravljanje te dejavnosti, davčne obveznosti sobodajalca, obveznost plačevanja prispevkov ter drugih obveznosti, ki jih ima sobodajalec pri opravljanju dejavnosti.

Kdo je lahko sobodajalec?

Sobodajalec je lahko fizična oseba če bo dejavnost opravljala le občasno, skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu in gostom nudila do 15 ležišč ter je vpisana v Poslovni register Slovenije.

V kolikor bomo dejavnost opravljali več kot 150 dni v letu oziroma bomo nudili več kot 15 ležišč lahko odpremo popoldanski s.p oziroma ustanovimo d.o.o za namene oddajanja nepremičnin v najem.

Katere pogoje je potrebno izpolnjevati?

Sobodajalec pred začetkom opravljanja dejavnosti mora imeti naslednje dokumente in izpolnjevati navedene pogoje:
  • Dokazilu o lastništvu nepremičnine (izpisek iz zemljiške knjige) oziroma pravico razpolaganja s stanovanjem ali počitniško hišo (najemna pogodba) in uporabno dovoljenje.
  • Soglasja solastnikov: te potrebujete samo v primeru da se stanovanje nahaja v večstanovanjski hiši. Potrebuje vsaj 75% soglasji in vsa soglasja na katera stanovanje neposredno meji.
  • Urejene splošne pogoje za kratkoročno oddajanje kot so urejena požarna varnost in varnost inštalacij.
  • Urejena kategorizacija in označitev nastanitvenega objekta. Kategorizacijo je potrebno natisniti in jo podpisano shraniti v nastanitvenem objektu.

Vpis v poslovni register Slovenije

Sobodajalec – fizična oseba se mora vpisati v Poslovni register Slovenije, v nadaljevanju PRS. Prijavo za vpis se vloži osebno ali po pošti pri AJPESu.

Obrazec je na voljo na: https://spot.gov.si/sl/teme/sobodajalstvo/

Sobodajalec lahko začne opravljati dejavnost, ko je vpisan v PRS. Izpolnjevanje pogojev za opravljanje dejavnosti se v postopku vpisa v PRS ne preverja, vendar lahko sobodajalec dejansko začne opravljati dejavnost, ko izpolni predpisane pogoje.

Po vpisu v poslovni register mora sobodajalec najkasneje v osmin dneh finančnemu uradu sporočite še podatke o:

  • številu in lokaciji poslovnih prostorov, ki se uporabljajo za opravljanje dejavnosti in pridobivanje prihodkov,
  • poslovnih enotah v tujini,
  • kapitalskih naložbah doma in v tujini,
  • številkah plačilnih računov v tujini,
  • povezanih osebah,
  • osebi, ki vodi poslovne knjige

Kako je obdavčen sobodajalec?

Sobodajalec mora predložiti prijavo za vpis v davčni register in javiti spremembe ali dopolnitve podatkov o dejavnosti, ki jih vsebuje prijava za vpis v davčni register.

Obrazec je na voljo na: https://edavki.durs.si/EdavkiPortal/OpenPortal/CommonPages/Opdynp/PageD.aspx?category=davcni_register_fod

Dohodek, ki ga sobodajalec ustvari v okviru dejavnosti je obdavčen kot dohodek iz dejavnosti. Davčna osnova od dohodka iz dejavnosti, ki je dobiček pa se lahko ugotavlja na enega izmed naslednjih načinov:

  • z upoštevanje dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov. V tem primeri se dohodek iz dejavnosti všteje v letno davčno osnovo za odmero dohodnine, davčna obveznost pa se odmeti po progresivni lestvici z upoštevanjem davčnih olajšav.
  • z upoštevanjem dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov. Dohodek iz dejavnosti se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine, dohodnina se obračuna po proporcionalni stopnji 20% kot dokončen davek, pri čemer se davčne olajšave ne priznajo.

Če zavezanec izpolnjuje pogoje za ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih dohodkov, se za to lahko odloči sam, finančni upravi pa to mora sporočiti najkasneje 8 dni po vpisu v poslovni register! V primeru, da priglasitev ne opravi oziroma je ne opravi v roku se šteje. da bo davčno osnovo ugotavljal na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov.

Obrazec za priglasitev je na voljo na: https://edavki.durs.si/OpenPortal/Dokumenti/ddd_ddd_pri_n_z.i.sl.pdf

Ob začetku opravljanja dejavnosti je sobodajalec dolžan davčnemu organu predložiti tudi izračun predvidene davčne osnove.

Obrazec je na voljo na: https://edavki.durs.si/OpenPortal/Dokumenti/ddd_ddd.i.sl.pdf

Katere prispevke mora plačevati?

Sobodajalci plačujejo prispevke v pavšalnih zneskih, te v letu 2023 znašajo 35,45 EUR  mesečno in sicer:

  • 17,57 EUR mesečno za posebne primere zavarovanja.
  • 17,88 EUR mesečno za zdravstveno zavarovanje.

Obveznost Identifikacije za DDV

Sobodajalci, ki sobe oddajajo na spletnih straneh kot so Airbnb, Booking.com itd, ki nimajo sedeža v Sloveniji so dolžni od prejete storitve plačati DDV v Sloveniji po splošni stopnji 22%.

Sobodajalci se morajo tako predhodno identificirati za namene DDV tudi, če je obseg njihovega prometa pod zakonsko določenim pragom 50.000 eurov.

Pomembno pri identifikaciji za DDV je da sobodajalec za ostale dobave, ki jih opravi v Sloveniji še vedno mali davčni zavezanec dokler ne preseže limita 50.000 eurov, kar pomeni da si od teh dobav ne obračuna DDV in nima pravice do odbitka DDV.

Če je sobodajalec identificiran za namene DDV tudi za domače dobave mora od storitev oddajanja obračunati DDV po znižani stopnji 9,5%.

Ko smo identificirani za namene moramo mesečno predlagati obračune DDV v sistemu eDavki. Davčni obračun moramo predložiti za vsako davčno obdobje, tudi če v tem obdobju nismo imeli transakcij.

Davčno potrjevanje računov

Sobodajalec je za opravljene storitve gostu dolžan izdati račun, v primeru plačila z gotovino pa je ta tudi predmet davčnega potrjevanje računov.

Če sobodajalec sprejema goste, ki nočitve plačajo agenciji, sobodajalec pa na podlagi nočitev agenciji svoje storitve zaračuna agenciji, ta pa mu račun plača na transakcijski račun te računi niso predmet davčnega potrjevanja računov.

Predmet davčnega potrjevanja računov tudi niso računi, ki jih sobodajalec izda turistom ta turistično taxo, ne glede ali se ta plača z gotovino ali ne.

Obveznost prijave gosta

Sobodajalec mora vpisati vsakega gosta v knjigo gostov najkasneje 12 ur po prihodu.

Prijavo gostov sobodajalec mora izvajati preko spletne aplikacije za poročanje podatkov o gostih in prenočitvah eTurizem.

Za podrobnejši opis in navodila za opravljanje dejavnosti sobodajalstva svetujemo, da si preberete tudi brošuro za sobodajalce Ministrstva za Finance.

Vse je urejeno, kaj pa sedaj?

Registrirani ste kot sobodajalec in uredili ste nepremičnino za oddajanje v turistične namene, v kolikor z oddajanjem nepremičnin v kratkoročni najem nimate izkušenj oziroma, bi le to radi predali nekomu, ki se s tem profesionalno ukvarja sledi izbira agencijie za kratkoročno oddajanje nepremičnin in izbira računovodje.

Naša ekipa za kratkoročno oddajanje nepremičnin vam nudi pomoč že med samo registracijo dejavnosti. Pišite na info@agentaljaz.com ali pa oddajte povpraševanje preko spodnjega obrazca.

Fill out this field
Vnesite veljaven e-naslov.
Fill out this field

Airbnb upravljanje

keyboard_arrow_up